Chaque année, le montant de la taxe foncière peut représenter une part importante des charges à supporter par les propriétaires immobiliers. C’est un impôt incontournable, mais certains leviers peuvent être actionnés pour en réduire l’impact. C’est particulièrement le cas pour les propriétaires d’une propriété locative. Dans ce contexte, voici quelques pistes à explorer.
Opter pour le régime réel : une stratégie fiscale avantageuse
Choisir le bon régime d’imposition peut être un moyen efficace de réduire le montant de votre taxe foncière. En matière d’investissement locatif, deux régimes sont principalement envisageables : le micro et le réel.
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Le régime micro-BIC est généralement privilégié pour sa simplicité, puisqu’il propose un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers perçus, destiné à couvrir les charges. Cependant, si vos charges dépassent cet abattement, le régime réel peut s’avérer plus avantageux. Il vous permet de déduire l’intégralité de vos charges réelles : intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurance, travaux d’entretien et de réparation, etc.
Adopter le régime réel peut donc contribuer à diminuer le montant de votre imposition et, par conséquent, le montant de votre taxe foncière. Néanmoins, cela nécessite une comptabilité plus rigoureuse et peut-être l’accompagnement d’un expert-comptable.
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Investir dans des zones à faible taxe foncière
La taxe foncière est établie par les collectivités territoriales et son montant peut largement varier d’une commune à une autre. Il peut donc être judicieux d’orienter vos investissements locatifs vers des zones où cette taxe est plus faible.
Cela peut signifier investir en dehors des grandes villes, où les taxes foncières ont tendance à être plus élevées. Cependant, veillez à ce que le potentiel locatif de la zone choisie reste intéressant, pour ne pas compromettre la rentabilité de votre investissement.
Réduire la valeur locative cadastrale
La valeur locative cadastrale est la base de calcul de la taxe foncière. Elle est déterminée par l’administration fiscale et correspond à la valeur théorique annuelle que pourrait générer votre bien s’il était loué.
Pour diminuer cette valeur, et donc le montant de votre taxe foncière, vous pouvez effectuer des travaux de démolition ou de modification de votre bien, à condition qu’ils entraînent une diminution de sa valeur locative. Par exemple, transformer une pièce en grenier ou détruire une dépendance.
Penser à la défiscalisation
Il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière qui permettent de réduire vos impôts, et donc indirectement votre taxe foncière. Parmi eux, le dispositif Pinel pour l’investissement locatif neuf, ou le dispositif Denormandie pour l’ancien. Ces régimes vous permettent de bénéficier de réductions d’impôts sur le revenu, à condition de mettre le bien en location pendant une certaine durée.
Envisager une contestation
En dernier recours, si vous estimez que le montant de votre taxe foncière est trop élevé, il est possible de contester la valeur locative cadastrale de votre bien auprès de l’administration fiscale. Cela peut être le cas si des travaux ont dégradé l’environnement de votre bien ou si des erreurs se sont glissées dans le calcul de votre taxe.
Pour conclure, il n’existe pas de solution miracle pour réduire la taxe foncière, mais une combinaison de différentes stratégies peut vous permettre d’optimiser le montant de cette taxe.
Effectuer une déclaration de micro-foncier pour optimiser la fiscalité
Autre alternative fiscale, le régime micro-foncier peut s’avérer intéressant pour diminuer la taxe foncière. Ce régime fiscal s’applique aux revenus fonciers issus de la location de logements non meublés. Il est destiné aux propriétaires dont les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 15 000 €.
Dans le cadre du régime micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30% est appliqué automatiquement sur les revenus locatifs pour tenir compte des charges. C’est un régime simplifié qui ne nécessite pas de tenir une comptabilité détaillée des charges comme c’est le cas avec le régime réel.
Cependant, le choix entre régime micro-foncier et régime réel dépend de la nature et du montant des charges réellement engagées. Si ces dernières sont supérieures à l’abattement de 30% prévu par le micro-foncier, il peut être plus judicieux d’opter pour le régime réel qui permet de déduire l’intégralité des charges.
Il est également possible de basculer du régime micro-foncier au régime réel en cours d’année si la situation le justifie, comme en cas de travaux importants ou d’une augmentation significative des charges.
Adopter le régime du loueur en meublé non professionnel pour réduire la taxe
Une autre solution pour réduire la taxe foncière sur une propriété locative est d’adopter le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce régime fiscal est particulièrement avantageux pour les propriétaires qui louent un bien meublé, qu’il s’agisse d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un logement destiné à la location saisonnière.
En optant pour le régime du LMNP, vous pouvez bénéficier du régime micro-BIC ou du régime réel. Si vous optez pour le micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50% est appliqué sur vos revenus locatifs. Si vous choisissez le régime réel, vous pouvez déduire l’ensemble des charges liées à la location y compris les intérêts d’emprunt et les amortissements sur le prix d’achat du bien et des meubles.
L’adoption du statut de LMNP peut donc vous permettre de réduire considérablement la taxe foncière sur votre propriété locative. Cependant, il est essentiel de respecter certaines conditions pour bénéficier de ce régime fiscal, notamment en matière de recettes annuelles et de nature du bien loué.
Conclusion
En somme, plusieurs leviers sont à la disposition des propriétaires pour optimiser leur taxe foncière. Que ce soit par le choix du régime fiscal adapté à la nature de votre investissement locatif – réel, micro-foncier ou LMNP -, par l’investissement dans des zones à faible taxe foncière, par la réalisation de travaux diminuant la valeur locative cadastrale de votre bien ou encore par le recours à la contestation, de nombreuses stratégies peuvent être envisagées.
Néanmoins, chaque situation est unique et il convient de bien étudier chaque option avant de prendre une décision. Le recours à un professionnel de la fiscalité immobilière peut être utile pour vous orienter vers la meilleure stratégie en fonction de votre situation patrimoniale, financière et fiscale. Et surtout, n’oubliez pas que le principal objectif est de maximiser la rentabilité de votre investissement locatif tout en respectant les obligations fiscales.
